2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******
1月17日 ，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探 ，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10% ，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来 ，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化 ，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端 ，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳。
开发投资增速“跌”入两位数
2022年 ，全国房地产开发投资132895亿元 ，比上年下降10% ；其中 ，住宅投资100646亿元，下降9.5%。
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米 ，比上年下降7.2%。其中 ，住宅施工面积639696万平方米 ，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米 ，下降15%。其中 ，住宅竣工面积62539万平方米 ，下降14.3%。
从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探 ，2022年4月，该项指标进入负增长区间 。但也可以看到，12月单月投资 、开工面积降幅略有收窄。
“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态 ，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路 是清晰 的，尤其 是近期或发布资产负债表优化的21条方案 ，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还 是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市 的压力是史无前例 的。拖累开发投资 的直接原因 ，就 是前端 的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程 ，合计占据开发投资70%左右 的份额 。2022年，土地出让下滑53.4% 、新开工下滑39.4% ，都是年度最大的跌幅 。
房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制 。2022年 ，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象 ，相关数据表现会更糟。
中指研究院数据显示 ，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3% 。
商品房销售延续跌势
寒冬模式的开启 ，供需两端皆保持“观望”。
在商品房销售和待售方面 ，2022年商品房销售面积135837万平方米 ，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元 ，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
2022年末 ，商品房待售面积56366万平方米 ，比上年增长10.5%。其中 ，住宅待售面积增长18.4% 。
“在多地疫情形势严峻 、居民置业意愿较低 、居民收入预期未明显转好下 ，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点 ，但累计情况来看 ，2022年全年累计同比降幅仍超两成 ，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部 、东北地区降幅较明显 ；销售金额方面 ，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄 ，其余地区降幅扩大趋势未改 。
严跃进则表示 ，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平 ，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据 ，随着疫情过了高峰期 ，新一轮社会经济刺激工作会加速 ，购房市场势必有较好的表现和转机 。
供应端修复晚于销售端
对于未来市场走势，陈文静直言 ，2023年供应端修复将晚于销售端 ，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力 ，新开工面积在销售恢复节奏较慢 、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下 ，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善 ，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改 。
短期来看 ，需求端政策将进一步加快落实，符合条件 的城市首套房贷利率有望下调 ，核心一二线城市政策空间不断释放 ，降低首付比例 、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京 、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升 。若各地政策执行到位 ，全国房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。
在李宇嘉看来 ，当前的关键 是稳定房价 ，房价不稳 ，不仅居民不愿意买房 ，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困 。进一步讲 ，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显 ，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年 ，处于疫后休养生息 、修复预期、稳定基本面的时期 ，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数 的基础上，跌幅或许收窄 。下半年，量价和预期将逐步企稳 。
武铁8列智能复兴号高铁跑春运 商务座一人一舱******
车轮做B超
□楚天都市报极目新闻记者 潘锡珩 摄影：楚天都市报极目新闻记者 李辉 通讯员 胡杰
2023年的春运大幕7日开启 。春运前夜，华中最大 的动车组检修基地——武汉动车段内，200余组动车组列车整装待发 。极目新闻记者了解到，去年 ，中国铁路武汉局集团公司首次配属了8组智能复兴号高铁，今年是它们首次加入春运运输 ，将为旅客带来更加优质的乘车体验。
智能复兴号全车多处优化升级
2022年6月，随着京广高铁京武段常态化按时速350公里高标运营 ，中国铁路武汉局集团公司首次开行复兴号智能动车组，截至目前 ，武铁共有8组智能复兴号高铁 ，今年是首次加入春运运输任务。
6日下午，极目新闻记者在武汉动车段登车 ，现场感受新升级复兴号高铁的魅力。
与一旁 的普通复兴号相比 ，CR400AF-Z型智能复兴号在车身涂装方面明显不同 。普通复兴号银白色的车身上 ，装饰线条为大红色的直线，“复兴号”三个大字 的颜色为黑色 。而智能复兴号车身，除了大红色直线条 ，还有一条红橙黄三色 的飘带贯穿全车，整体给人飘逸灵动的感觉，“复兴号”三个金色大字更加醒目 。
进入车厢 ，不论是商务座、一等座还 是二等座，智能复兴号在诸多细节方面都进行了优化升级。商务座采用全新的“鱼骨式”布局 ，实现了区域分隔 ，一人一舱，提升了私密性 。同时还有无线充电 、无线投屏等新功能。一等座席增加电动调节腿托以及USB接口数量，在座椅后背设置了抽拉式小桌板 ，使用更方便，稳定性更强 。二等座席在座椅后方增加了USB充电接口，小桌板上 的杯托凹槽也加深了，水杯在时速350公里 的列车上也能纹丝不动 。
记者注意到，车厢里许多部位都增加了盲文标识 ，无障碍车厢还配备了更宽的通过门，无障碍卫生间、专门 的轮椅放置区都可以最大限度满足残疾人等特殊人群 的出行需求 。
如何买到复兴号智能动车组车票？据介绍，在铁路12306APP上购票时，普通复兴号列车在车次左上角有“复兴号”标签，智能复兴号则有“复兴号”和“智能动车”两个标签，非常醒目便于查找。
列车回库后全方位保养检修
6日是2023年春运大幕开启的前一天 ，武汉动车段多个岗位 的工作人员都在对这趟智能复兴号列车进行全方位 的检修、维护和保养 ，确保它以最完美 的状态参加春运运输 。
“智能复兴号高铁列车设备更先进 、功能更强大，所以我们在日常维护的时候也更加细致。”武汉动车段武汉动车运用车间地勤机械师张洋6日告诉记者，他们7人分为三个小组 ，按照不同侧重对车厢客室进行维护保养。
下午3时许，因为同时还在进行另外 的检修项目，列车暂时不能送电 ，因此车厢内一片漆黑 。张洋和同事们人手一个手电筒 ，从车头到车尾 ，一边走一边看 。“没电 的时候我们就主要看机械部分，比如座椅转动是否流畅，靠背 、小桌板 是否完好等等，一会儿列车送电后我们再看电子部分 ，比如充电插座是否有电 、电动座椅调节功能是否正常等等 。所有旅客接触到 的部分 ，我们都要确保功能完好。”
张洋介绍，每列动车组列车按照不同 的等级 ，维护保养检修 的项目也不尽相同。日常整备修全套下来 ，需要2个多小时 ，一般都 是见缝插针在每天夜里进行，必须保证列车次日正常出库上线运行。更高级别 的修程则需要列车停放在库内，一套标准作业流程下来 ，大约需要一天时间。
车轮做“B超”探伤确保安全
除了列车车厢内设施设备的检修 ，另一个更重要 的任务也在同时进行——车轮探伤。走出车厢来到车下 ，记者看到机械师毛柯和同事正在忙碌。
毛柯轻点鼠标操作仪器后 ，列车底部一支黄色的机械臂开始向车轮喷水，同时车轮被微微抬起 ，两个探头紧贴车轮踏面，然后车轮开始缓缓转动 。一旁仪器的屏幕上，一组组数据陆续呈现。
“我们这 是在为高铁列车 的轮辋 、轮辐进行探伤 ，确保列车行驶安全 。”毛柯介绍 ，私家车 的轮胎状况非常影响行车安全 ，高铁也是一样 ，轮对系统如果出现剥离、压根等缺陷 ，哪怕这些问题小到用肉眼无法发现，也将对高速行驶的列车造成重大安全隐患 。因此 ，列车达到一定 的行驶里程后 ，必须按相关规范对列车轮对系统进行专业探伤 。如果发现有问题，就必须第一时间处理。
探伤时为何要向车轮喷水呢 ？毛柯介绍，这台探伤仪器的工作原理和医院的B超极为相似 。“B超 是利用超声波反射成像 的技术 ，当B超探头和皮肤之间存在空隙，超声波 的反射就会被空气阻碍 ，导致内脏真实情况无法探知。而在涂抹润滑器起到耦合作用后，探头和皮肤间 的空隙会被填充 ，空气会消失，超声波就不会被空气影响。我们在探伤时使用水的道理也是一样 的 ，根据部位 的不同 ，有时候也会使用油脂。”
据了解 ，在使用探伤仪器前、仪器后 ，还需要进行两次人工校准，以确认探伤数据 的准确无误 。记者看到 ，毛柯将探伤仪器安放在轨道一头的一只黄色车轮上 。“这 是样板轮 ，人工预设了多处缺陷，只有探伤仪全部准确无误发现，才能证明刚才对车轮 的探伤结果真实有效，否则这组数据就不具备参考价值 ，需要重新探伤。”
“动车医院”内近千人通宵奋战
华中地区最大的动车组检修基地——武汉动车段，承担着京广高铁、汉宜铁路、武孝城际、郑渝高铁等线路的动车组检修任务 ，它被称为“动车医院”。2023年春运 ，武汉动车段配属 的233组动车组将全部投入运用 。
据介绍，每晚 ，武汉动车段都有近千名干部职工奋战在一线，全力为春运提供优质动车组 。春运期间，每一个检修作业小组每晚都要对数千颗螺栓、上百个关键部件进行外观检查 ，对全车整个系统进行功能性实验 、全部旅客服务设施状态确认 。每确认一个部位都要打上一个粉笔标记，一晚上要打上千个标记，每人每夜走3万多步 ，弯腰低头上万次。
为保证检修效率和质量 ，“动车医生”查看 的每一个螺栓和部件都有着明确要求，经过长时间练习 ，他们每一个跨步 、后侧步 、蹲下 、抬头等动作都非常规律和迅速 ，节奏非常紧凑，犹如在翩翩起舞 。
春运期间正值一年中最冷 的时候 ，如果夜间温度低于0℃ ，就会有专人对动车组进行保温作业。“动车组管线路较多 ，车体温度过低易导致动车组水路系统结冰使供水管路冻裂。我们要启动列车保温装置 ，确保次日上线始终处于最佳状态。”
